Question:
Est-ce qu'une clause interdisant d'avoir un animal en appartement est légale?
Réponse:
Oui, la clause d'un bail interdisant la garde d'animaux est légale. De plus, il est reconnu que ce type de clause n'est pas en soi abusive. Ajoutons aussi, qu'un locataire qui demande l'annulation de la clause en question ou la permission d'avoir un animal doit assumer le fardeau de la preuve face au propriétaire.
Cependant, il importe de distinguer 4 situations:
1- Lorsque le propriétaire demande au locataire de se débarrasser de l'animal en question
Lorsque le propriétaire demande au locataire de se départir de son animal il n'a pas à faire la preuve que l'animal cause un préjudice sérieux; la simple existence de cette clause suffit pour exiger que le locataire se départisse de l'animal. En fait, il lui suffit de démontrer la violation du bail.
2- Lorsque le propriétaire demande l'expulsion du locataire (limitation quand à l'expulsion)
Lorsque le propriétaire demande l'expulsion du locataire il doit prouver que l'animal cause un préjudice sérieux.
3- La Zoothérapie (défense possible)
La zoothérapie, soit l'utilisation d'un animal dans un but clinique ou récréatif à des fins préventives ou thérapeutiques, peut être invoquée par le locataire afin de conserver son animal. Dans cette situation la preuve devra être faite par le locataire comme quoi la présence de l'animal ne cause aucun trouble de quelque nature et que l'animal est nécessaire pour sa santé ou sa sécurité (ou celle d'un des occupants de l'appartement; un enfant par exemple). Si le locataire réussi à prouver ces éléments la clause d'interdiction pourra être jugée déraisonnable au sens de l'article 1901 du C.c.Q. et amener le juge à réduire la porter de la clause en suspendant son effet pendant la durée du traitement de zoothérapie.
4- La tolérance du propriétaire (défense possible)
Enfin, il faut souligner qu'il existe une autre possibilité; la tolérance du propriétaire. En effet, advenant que le locataire prouve que le propriétaire tolère la présence d'animal le tribunal pourra assimiler cette tolérance à une renonciation à la clause défendant les animaux et le locataire pourra ainsi garder son animal.
JURISPRUDENCE - CLAUSES INTERDISANT LES ANIMAUX
(ordre chronologique)
d'après J.L. c. Coopérative de l'Ébène, N° :
150-80-000069-042, COUR DU QUÉBEC,
30 novembre 2004.
La locataire produit un rapport médical indiquant qu'il est
nécessaire pour sa santé qu'elle conserve son chien.
Cependant, la condition personnelle d'un débiteur ne
saurait jamais être une défense à la non-exécution d'une
obligation contractuelle.
Édifice 1175 Papineau inc. c.
Lanctôt,
[1992] J.L. 129 (R.L.)
(appel et règlement hors cour)
Les recours en résiliation du locateur ne sont pas limités
aux cas d'inexécution causant un préjudice sérieux. Par
ailleurs, il est difficile de considérer comme
déraisonnable une obligation contractée librement.
Vézina c. Dupont,
[1992] J.L. 180 (C.Q.)
Une locataire se voit refuser la permission de garder un
chat dans son logement. Elle décide tout de même de se
procurer un animal, de sorte que le locateur demande à la
Régie d'appliquer la clause d'interdiction. Les médecins
témoignent que la locataire a besoin d'un chat pour sa
santé. Le régisseur ne retient pas cette version car l'opinion
des médecins ne repose pas sur des bases scientifiques
prouvées, aucun n'étant spécialiste en zoothérapie.
Coulombe c. Office municipal
d'habitation de Pointe-Claire,
[1994] J.L. 79 (R.L.)
[1]
La Régie doit se limiter à regarder si le locataire respecte
ses obligations.
Gestion BBD enr. c. Fournier,
[1995] J.L. 62 (R.L.)
La locataire garde un chien malgré une clause d'interdiction.
Sauf s'il est prouvé que la tolérance du locateur puisse être
assimilée à une renonciation de la clause qui défend les
animaux, le locataire ne pourra faire échec à cette clause
que s'il rencontre les deux conditions suivantes:1) la
présence de l'animal ne cause aucun trouble de quelque
nature et 2) la présence de l'animal est nécessaire pour la
santé ou la sécurité du locataire. Ici, aucune preuve n'a été
faite que l'animal est nécessaire à la santé ou à la sécurité.
Demers c. Rabouin, Régie du
logement, no 37-950109-
008G, 10 février 1995, Gilles
Joly
En appel, la Cour du Québec entend le témoignage d'un
médecin qui recourt à la zoothérapie. Dans le présent cas,
la possession d'un animal empêchera la locataire de revivre
l'expérience d'une dépression sérieuse et évitera le risque
d'une détérioration de sa condition cardiaque. La locataire
invoque les chartes, notamment le droit à la sécurité
financière et à la vie. L'appel est rejeté. Rien ne prouve que
la locataire ne pourrait trouver un autre logement
subventionné, avec possibilité de garder son chat. Par
ailleurs, la vie de la locataire n'est pas menacée.
Coulombe c. Office municipal
d'habitation de Pointe-Claire,
J.E. 95-1257 (C.Q.)
[2]
Le fils de la locataire est atteint d'un trouble de personnalité
important de type schizoïde. Selon le psychiatre, trois
traitements sont utilisés: médication, visites chez le
psychoéducateur et zoothérapie. Par ailleurs, les voisins se
plaignent de jappements, parfois tard le soir. La Régie
décide que la clause d'interdiction ne contrevient pas à la
Charte puisqu'il ne s'agit pas ici d'un «handicap». D'autre
part, la clause n'est pas abusive, même s'il ne faut pas
exclure une décision contraire dans un cas d'espèce. La
Régie s'estime liée par le jugement de la Cour du Québec
dans Coulombe et ne veut pas créer de jurisprudence
contradictoire.
Office municipal d'habitation de
Trois-Rivières-Ouest c.
Marchand
[1995] R.L. 342
La clause, qui est d'application générale, n'est pas
déraisonnable ou abusive à sa face même. Elle n'enfreint
pas les chartes. La locataire connaissait très bien la clause,
avant même de s'engager. La preuve n'a pas été faite que
la vie, la santé ou la sécurité des locataires serait
gravement menacée. S'ils ont besoin d'un animal, ils
devront songer à déménager. Le fardeau de preuve
reposait sur la locataire.
Office municipal d'habitation de
Sept-Îles c. Hounsell,
J.E. 95-2184 (C.Q.)
La requête en révision du jugement de la Cour du Québec
est accueillie. Le locateur n'a pas prouvé l'existence d'un
préjudice. De plus, la santé physique et psychologique de la
locataire risque de se détériorer, ce qui constitue «a serious
threat to her life». Finalement, la preuve médicale n'a pas
été contredite.
Coulombe c. Dionne,
[1996] R.J.Q. 1902 (C.S.)
[3]
En fonction de la jurisprudence, la clause est tout à fait
valide. De plus, le Tribunal n'a pas à se préoccuper de la
notion de préjudice sérieux.
Boudreau c. D'Astous,
[1997] J.L. 16 (R.L.)
La clause n'est pas abusive. Toutefois, est-ce que la
sanction et l'exécution de l'obligation le sont? La preuve
médicale est ici insuffisante. L'animal est gardé pour
réconfort et meubler la solitude. Il ne s'agit pas d'un cas où
l'animal sert de traitement curatif ou préventif. Le locateur
qui demande l'exécution en nature n'a pas à prouver un
préjudice sérieux ni même quelque préjudice que ce soit.
Vallée c. Office municipal
d'habitation de Daveluyville,
J.E. 97-1268 (C.Q.)
La clause est légale. Les tribunaux ont décidé qu'un
«remède» ne peut être considéré comme permettant la
présence d'un chien.
Office municipal d'habitation de
Charlesbourg c. Labrecque,
[1998] J.L. 64 (R.L.)
Une locataire, handicapée physique, acquiert un chat.
Selon son médecin, l'animal apporte une aide
psychologique et atténue un sentiment d'isolement. En
raison de la clause prohibant les animaux, la Régie ordonne
à la locataire de se départir de son chat. La Cour du
Québec accueille l'appel et déclare la clause abusive et non
applicable à la locataire, vu l'absence totale de préjudice et
la preuve des bienfaits apportés par l'animal. La Cour
supérieure rejette la requête en révision judiciaire du
locateur (J.E. 2001-1304 (C.S.); requête pour permission
d'appeler rejetée (C.A., 2001-09-13), 500-09-011174-018).
Fram c. Office municipal
d'habitation de Pointe-Claire,
REJB 1998-06451 (C.Q.)
La clause est légale et il est ordonné au locataire de se
départir de son chat.
Office municipal d'habitation de Fortier c. Paquet,
[1998] J.L. 256 (R.L.)
L'appel du jugement de la Cour supérieure est accueilli, de
sorte que la décision de la Régie est rétablie. La décision
de la Régie et le jugement de la Cour du Québec ne
peuvent être qualifiés de manifestement déraisonnables.
Pointe-Claire c. Coulombe,
[1999] R.J.Q. 2348 (C.A.)
(requête pour autorisation de
pourvoi à la Cour suprême
rejetée (C.S. Can., 2000-10-
12), 27536)
[4]
La locataire est dépressive, souffre d'un cancer et a un
lourd passé, ayant subi de nombreuses pertes affectives.
Son médecin lui a recommandé d'avoir un animal
domestique et insiste sur l'importance de la zoothérapie
pour les personnes vivant seules, ce qui permet de
développer des liens affectifs. Selon le témoignage du
médecin, l'animal permet de combattre la détresse
psychologique et la solitude en plus de donner un sentiment
de sécurité. Par ailleurs, la locataire s'occupe bien de son
chien. Dans les circonstances, le régisseur conclut que la
clause est abusive vu le préjudice sérieux qui serait causé à
la locataire, préjudice disproportionné à celui du locateur.
Office municipal d'habitation du
Cap-de-la-Madeleine c. Blais,
Régie du logement, Bureau de
Trois-Rivières, no 15-981014-
002G, 29 septembre 1999, Me
Jacques Cloutier (permission
d'appeler accordée [400-02-
003677-992]; désistement de la
locataire le 12 avril 2000)
Le fils du locataire a de nombreux problèmes physiques. De
plus, il est suivi en pédopsychiatrie pour des problèmes
psychologiques. Sa pédopsychiatre quitte pour un congé
maternité. La mère, inquiète des conséquences de cette
absence, achète un chien contrairement à une clause, ce
qui amène le locateur à exercer un recours devant la Régie.
La pédopsychiatre dépose une lettre confirmant les
bienfaits consécutifs à l'adoption du chien. Qualifiant la
situation de zoothérapie, et constatant l'absence de preuve
de préjudice, le régisseur permet au locataire de garder le
chien. La Cour du Québec accueille l'appel: 1) Le locateur
qui demande l'exécution en nature n'a pas à prouver de
préjudice. 2) Même si dans certains cas exceptionnels le
locataire peut conserver un animal, encore faut-il une
preuve médicale solide. 3) Ici, les commentaires du
médecin ne permettent pas de conclure à l'existence d'une
situation exceptionnelle. 4) S'il suffisait d'obtenir a posteriori
l'avis d'un médecin, ce genre de clause n'aurait plus aucune
utilité.
Office municipal d'habitation de
Drummondville c. Boisvert,
[2000] J.L. 119 (C.Q.)
Un thérapeute conseille à la locataire de s'acheter un chien
qui est devenu le centre de sa vie. Selon la Cour du
Québec, il serait abusif de la priver de son animal. Le juge
est convaincu que le régisseur aurait déclaré la clause
d'exclusion abusive si une telle demande avait été formulée,
compte tenu de l'état de santé de la locataire. La demande
de permission d'appeler est en conséquence rejetée.
Terrasses Greenfield Canada
inc. c. Hughes,
[2001] J.Q. (Quicklaw) no 7656
(C.Q.)
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